Paraguay se encuentra en el medio de dos potencias de Sudamérica (Brasil y Argentina), es un país mediterráneo y es considerado pequeño en cuanto a su tamaño. Mientras sus vecinos sufren los shocks externos y poseen grandes problemas estructurales, el Paraguay sigue creciendo y sufre menos teniendo menos volatilidades que el resto de los países, como por ejemplo  el valor de su moneda.

Los agentes no conocen que este país es considerado uno de los más estables a nivel macroeconómico porque viene desarrollando muy bien sus políticas económicas,  además  de ser una economía confiable y predecible. El país cuenta con una política clara de metas de inflación como único objetivo del Banco Central, ya ha realizado varias reformas en el ámbito financiero para dar solvencia y liquidez a dicho sector y ha avanzado con varias iniciativas para desarrollar políticas sustentables en el ámbito fiscal.

Según informes emitidos por el Banco Central de Paraguay, este país ha tenido un crecimiento sólido en la última década sostenido por la producción y exportación de materias primas. Un punto importante a considerar es que las políticas sólidas y las reformas estructurales permitieron dieron lugar a tasas de crecimiento que se encuentran dentro de las más altas de la región.

El Paraguay se divide en dos grandes regiones separadas por el río Paraguay: la región oriental cuenta con 40% del territorio en el cual se concentra el 97% de la población. La otra región es la occidental conocida como Chaco Paraguayo que posee el 60% del territorio y posee el 3% de la población.

La gran zona agrícola cuya producción es intensiva se encuentra en la región oriental donde las condiciones climáticas son más favorables y el suelo permite un mejor desarrollo de los cultivos de soja, maíz, trigo, arroz y algodón.

La producción agrícola representa el 20% de la participación del PIB nacional, y sumando los rubros pecuarios, las industrias agropecuarias y la cadena forestal llegan a participar en un 40% del total. El desarrollo de estos sectores se han dado principalmente por el desarrollo de nuevas tecnologías, las buenas condiciones climáticas y de suelo, además de los vientos a favor en los precios de los commodities.

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Los profesionales de este sector sabemos que el mercado de real estate se encuentra sujeto a ciclos recurrentes que están muy relacionados con el comportamiento general de la economía. Ésta debe ser una de las ramas más procíclicas de la economía así que no debemos sorprendernos con las variaciones que pueda tener la actividad en un país como la Argentina. La historia económica reciente nos dice que a cada caída en la actividad general le corresponde un ajuste en forma amplificada en la construcción.

Como se puede observar en el gráfico, son muy marcadas las caídas y recuperaciones en los años 1985 (Plan Austral),  1989-1991 (Hiperinflación y Convertibilidad), 1995 (efecto tequila), 2001 (“Corralito” y devaluación) y 2009 (Crisis del campo e internacional). Entre fines de 2011 y principios de 2012 se insinúa otra baja de la actividad que hasta ahora no parece la más grave de la serie.

En ningún caso en los últimos treinta años el ciclo positivo dura más de seis años (como el del período 2003-2009 luego de la profunda crisis de 1999-2002). Quizás a más larga la bonanza, más fuerte la sensación de “parate”, pero una mirada más amplia permite reconocer que hubo crisis tan o más fuertes que la actual. Sin embargo estos ciclos tan pronunciados exigen que los desarrolladores y constructores sean “tiempistas” con un grado de flexibilidad que les permita pasar las crisis para luego estar listo para las fuertes recuperaciones.

Esto no solo sucede en la Argentina, sino que la alta variabilidad de la actividad de la construcción es un fenómeno que se observa en mayor o menor medida a nivel mundial en todos los países, inclusive en los desarrollados.

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]]> http://blogs.infobae.com/wall-street/2014/05/23/los-ciclos-en-el-real-estate-de-argentina/feed/ 0 http://blogs.infobae.com/wall-street/2014/01/30/el-mercado-inmobiliario-en-chile/ http://blogs.infobae.com/wall-street/2014/01/30/el-mercado-inmobiliario-en-chile/#comments Thu, 30 Jan 2014 14:40:12 +0000 Miguel Angel Boggiano http://blogs.infobae.com/wall-street/?p=461 continuar leyendo →]]> Durante los últimos dos años el mercado inmobiliario en Chile ha mostrado un fuerte crecimiento. En 2013, el mercado inmobiliario mostró una expansión sustantiva tanto en cantidad de transacciones como en precios. Este alto dinamismo tuvo raíz en las mejoras de los estándares promedios de vida, con creación de empleo y una evolución en alza de los salarios reales. Es decir, más trabajo y mayores posibilidad de compra y consumo.

Con un sistema crediticio bastamente desarrollado y mayor riqueza en manos del trabajador medio, aumentó la demanda por casas y departamentos –estos últimos tanto para uso residencial como para uso comercial-; lo que combinado con una aún insuficiente, oferta de bienes raíces elevó el nivel promedio de precios pagados.

Para el 2014, las perspectivas son variadas en los distintos sectores de la economía chilena. Por su parte Marcela Ruiz-Tagle, Coordinadora Económica de la Gerencia de Estudios en la Cámara Chilena de la Construcción, opina:

“En los dos últimos años el mercado inmobiliario, tanto a nivel nacional como en el Gran Santiago, alcanzó niveles record en la comercialización de viviendas. De esta manera, en los años 2012 y 2013 en todo el territorio nacional se vendieron cerca de 67.000 unidades residenciales, mientras que en la capital la comercialización se situó entre 36.000 y 37.000 viviendas. En ambos casos destacó un avance más notorio en la venta de departamentos, frente al estancamiento o descenso observado en el mercado de casas. Otro rasgo destacable del mercado inmobiliario en estos años fue el alza del precio de las viviendas, que promedió alzas anuales de 5,7% en 2012 y 7,3% en 2013 en el Gran Santiago, lo cual no desincentivó la demanda por vivienda.

Con todo, las perspectivas para el sector en 2014 son positivas en la medida en que se alcanzará un nivel de ventas similar al de 2013: estimamos que en 2014 se venderán 68.000 viviendas en todo el país (1,5% más que en 2013) mientras que en la capital la cifra de ventas se ubicará en 36.500 (0,5% más que en 2013). Esto ocurriría en un escenario de desaceleración económica en el cual los indicadores de empleo e ingreso sufrirían cierto deterioro pero sin generar cambios bruscos en las condiciones financieras y en el riesgo de la cartera de créditos hipotecarios.”

Coincido con Ruiz-Tagle en su análisis. Sin embargo, creo que el efecto adverso que surja de la desaceleración económica puede tener un impacto negativo sobre el mercado modificando sus dinámicas.

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Uruguay ha tenido, como otros países emergentes, un aliado secreto: Bernanke. Con las tasas de interés empujadas hacia cero como política de la Reserva Federal, un país estable como Uruguay fue terreno fértil para que ingresaran dólares para colocaciones a plazo fijo o en letras del Banco Central. En consecuencia, el peso uruguayo se vió fortalecido casi sin interrupciones en la última década, por esta entrada de capitales que “persiguen retornos”:

Luego de la megadevaluación que sufrió Uruguay como consecuencia de la crisis de Argentina, la tendencia fue el ingreso sostenido de dólares.

Podemos también afirmar con certeza que este oportunidad fue aprovechada al máximo. Sólo alcanza con ver el ritmo al que creció el PBI de Uruguay en los últimos 7 años:

El gráfico es sencillamente impactante. Al gran crecimiento en pesos se le agrega el fortalecimiento de la moneda, lo cual potencia el crecimiento del PBI medido en dólares.

Ahora bien, como en toda tendencia, lo más inteligente es ver cuáles son los sectores que más aprovecharon el viento a favor y preguntarse si hay motivos para creer que podrán seguir aprovechándolos. Y creo haber encontrado algo: el turismo en Uruguay.

La actividad turística en Uruguay ha mostrado un dinamismo excepcional en los últimos años. El número de turistas ha crecido sostenidamente a partir de 2008 hasta alcanzar su récord histórico en el 2011. Por otra parte, los ingresos del sector se triplicaron en los últimos 5 años.

Pero lo interesante es que esto no es solamente producto de las fuerzas del mercado. Está en marcha por parte del Ministerio de Turismo y Deportes el “Plan Nacional de Turismo Sostenible 2009-2020″. Este plan fomenta estas actividades dentro de un marco legal estable que ofrece diferentes ventajas impositivas. Es así que con la llamada “Promoción Hotelera Nacional”, se pueden usar saldos de IVA contra impuestos y aportes patronales y hay reducciones que pueden alcanzar el 100% del impuesto a las ganancias para el negocio hotelero.

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Similarmente las ventas de casas nuevas y las ventas de casas existentes, sorprendieron por resultar aún mejores que lo que se esperaba. Entonces, ¿a qué viene el título de esta nota?

El problema es que toda esta mejora ha sido producto de la política intervencionista de la Reserva Federal de comprar bonos para mantener las tasas de interés prácticamente en cero. De este modo, al hacer el crédito tan barato como es posible, incentivaron la refinanciación de hipotecas y la compra de propiedades.

Sin embargo, intervenciones de esta magnitud no pueden ser sostenidas en el tiempo: hace 10 días, Bernanke anunció que “próximamente” la Fed empezaría a dejar de intervenir en el mercado de bonos y que empezaría lentamente a disminuir la impresión monetaria. Desde ese momento, el índice de Real Estate cayó un marcado 10% en 7 sesiones bursátiles consecutivas…

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