Por: Cecilia Boufflet
Inmuebles carísimos valuados en dólares, salarios en pesos, devaluación e inflación vuelven imposible el acceso a la vivienda propia. Los créditos hipotecarios son una aguja en un pajar, y ni siquiera los que ofrece la banca pública pueden resolver el problema de los sectores medios y bajos que tienen que acceder a la primera vivienda, ya que las tasas son altas y para poder financiar el 70% de una propiedad, se necesitan salarios de clase media alta.
La excepción es el Pro.Cre.Ar, pero este crédito está destinado a la construcción de viviendas y deja fuera a los habitantes de grandes ciudades, donde la compra de un terreno es imposible.
Según el último relevamiento de escrituras de la Capital Federal realizado por el Colegio de Escribanos porteños, la propiedad promedio escriturada en la ciudad tenía un valor en abril pasado de 747.109 pesos. Para financiar el 70% de esa vivienda, es necesario demostrar ingresos por encima de los 20.000 pesos para obtener un crédito.
La oferta de los bancos privados es prácticamente nula, pero los bancos públicos tienen opciones que podrían resultar atractivas con tasas de interés negativas en una economía con una inflación por encima del 30% anual. Sin embargo, el costo financiero es tan alto que resulta en una cuota mensual que requiere ingresos que casi triplican el salario promedio de la economía, que ronda los 8.900 pesos y 5,5 veces el salario mínimo, vital y móvil, actualmente de 3.600 pesos.
Si bien se pueden sumar ingresos del grupo familiar, una pareja con dos salarios promedio ganaría mensualmente 17.800 pesos y no podría calificar para ninguno de los créditos evaluados.
Comparamos las ofertas vigentes de los bancos Nación, Provincia, Ciudad y Hipotecario, considerando créditos de 500.000 pesos que corresponderían al 67% de una propiedad de 747.109 pesos, identificada como la escritura promedio de la Capital por el Colegio de Escribanos. La comparación se realizó con préstamos a 15 años de plazo y para primera vivienda, resultando la cuota más barata la del Banco Nación, de 7.945 pesos y la más cara la del Provincia, con 11.115 pesos.
En tanto, el banco que requiere el menor nivel de ingresos (por que ofrece la mejor relación entre cuota e ingresos) en este escenario es el Ciudad, que permite acceder a un crédito de 500.000 pesos con un ingreso de 20.162 pesos, mientras que el Nación demanda 26.483 pesos y el Provincia 27.787 pesos.
El Hipotecario es el que requiere el nivel de ingresos más alto. Para acceder a un crédito de 500.000 pesos se debe demostrar ingresos por 33.727 pesos. Sin embargo, el gran atractivo de este crédito es que ofrece una tasa de interés fija que tiene un enorme atractivo en un contexto de alta volatilidad como el actual. No es poca cosa, la tasa fija es la condición más valorada por los tomadores de crédito.
Aunque la cuota es la más alta, con 11.115 pesos, el Provincia es el único banco que ofrece un crédito en pesos equivalente a los 150.000 dólares y permite –para empleados públicos de la provincia- financiar hasta el 100% del valor de la propiedad, lo que permitiría acceder a un crédito sin necesidad de disponer de un fondo de ahorros.
Los pocos y caros créditos vigentes sólo sirven para aquellos que ya tienen una propiedad y tienen que financiar el salto de un dos ambientes a un tres ambientes, por ejemplo. Pero son casi una ilusión óptica para la clase media-media que quiere acceder a la primera vivienda.
Si te interesó esta nota, te recomendamos:
* Un esfuerzo para escapar a un crédito carísimo
* A quién beneficia el Pro.Cre.Ar
* Cuándo un crédito es bueno y cuándo es malo